經(jīng)濟學家聊房市變化：房產(chǎn)經(jīng)紀和房產(chǎn)主播融合成趨勢

灣區(qū)時訊 在“金九銀十”之際,，存量房貸利率調(diào)整的話題引起行業(yè)討論,。9月11日，中國新聞社聯(lián)合快手新知,、快手理想家發(fā)起直播活動《房產(chǎn)利率,，怎么算合適？》,，邀請清華大學經(jīng)濟管理學院教授,、經(jīng)濟學家韓秀云，以及快手理想家商家運營負責人王丹等嘉賓,，針對房貸利率波動等話題進行討論,。

王丹在直播中稱，近期市場對于存量住房貸款利率頗為關(guān)注,，“一方面,，有些人認為，現(xiàn)在的房貸利率和前幾年的房貸利率已經(jīng)下降了不少,，仍有下探空間,；另一方面，也有一些投資者認為,，銀行存貸息差已經(jīng)很低,，擔心再壓縮容易引起風險。”

房貸利率為何會波動,？

韓秀云在直播中介紹,，房貸利率的波動和三個因素相關(guān)。“第一跟經(jīng)濟的冷熱有關(guān),，經(jīng)濟熱,，市場利率就高，市場利率上升,，房貸利率也會隨之上升,；第二跟房產(chǎn)的供需關(guān)系有關(guān)，當房子供過于求,，銀行就會降低利率來刺激需求,；第三,，從2019年起開始執(zhí)行浮動房貸利率機制，即LPR+基點的模式,，房貸利率根據(jù)市場的變化來調(diào)節(jié),。”

之所以市場上出現(xiàn)不同的存量房貸利率，有兩個值得關(guān)注的時間節(jié)點,，一是從2020年3月開始,，原有固定利率房貸用戶可以辦理轉(zhuǎn)為浮動房貸利率，二是LPR的調(diào)整和貸款政策變化產(chǎn)生了時間差,，導致存量房貸利率不一致,。

王丹以北京為例，目前北京的房貸利率是LPR減去45個基點,，今年7月,，LPR下調(diào)為3.85%，即現(xiàn)在北京買首套房的房貸利率是3.4%,，接近此前的公積金貸款利率,。“如果前幾年在北京買房，商貸利率4.75%,，較現(xiàn)在多了135個基點,，等于貸款100萬，分30年付清,，每個月多還780元左右,。”

@瀚文只懂房 也以哈爾濱為例，哈爾濱約80%的購房人都是通過按揭貸款買房,，“2020 年前,，哈爾濱房貸利率基本上是4.85，現(xiàn)在減完基點,，差不多是3.35。如果貸款100萬,，分30年付清,，中間會相差30多萬。”

去年,，央行四季度貨幣政策執(zhí)行報告中披露,，有超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%,，每年減少借款人利息支出約1700億元,，惠及5325萬戶、約1.6億人,。

韓秀云指出,，銀行是影響存量貸款利率的一個因素,，“銀行最主要盈利方式是靠存貸息差，若息差太小,，會影響銀行的正常運營?，F(xiàn)階段，銀行可能有動力降低存量房貸利率,，因為對銀行來說,，如果不降低存量房利率，不少人會選擇提前還貸,，失去優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)得不償失,。”

王丹補充建議，“房貸利率是一個相對專業(yè)且有理解門檻的內(nèi)容,，其實買沒買房,，都可以關(guān)注一些值得信任的房產(chǎn)專家或房產(chǎn)主播，他們會用短視頻和直播的方式,，實時講解市場和政策變動,，方便消費者及時了解和自己相關(guān)事情。”

據(jù)悉,，快手理想家在金九銀十期間開啟了96安家節(jié)大促活動,，聯(lián)動開發(fā)商、機構(gòu)和主播,，為購房者帶來購房優(yōu)惠和優(yōu)質(zhì)特價房源,，已經(jīng)有不少主播參與進來，解答買房人的各種疑問,，也包括存量房貸利率問題,。

房產(chǎn)經(jīng)紀和房產(chǎn)主播融合成趨勢

除了探討存量房貸利率調(diào)整的問題，直播中也談到了房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和趨勢,。

韓秀云總結(jié),，盡管各個城市情況各有不同，但整體房產(chǎn)市場的基本面是供大于求,，經(jīng)過一段時間的市場調(diào)控后,，供求之間將會達到一個平衡，價格也會慢慢趨穩(wěn)定,。“如果從新房和二手房來看,，7月份整體上二手房跌幅快于新房，因為二手房市場是完全競爭,，靠買賣雙方定價,。”

她還指出，相比過去,，短視頻直播平臺對房產(chǎn)消費市場產(chǎn)生了正面影響,，對傳統(tǒng)的經(jīng)紀人來說,，可以拓寬市場渠道和職業(yè)路徑，房產(chǎn)經(jīng)紀和房產(chǎn)主播融合成趨勢,；對消費者來說,，也提供了更多選擇，更重要的是減少信息不對稱,。

“研究買房也是一個有門檻的事情,，很多人買房不知道正確的信息從何而來，或者信息太多太亂影響判斷,。直播和短視頻的評論區(qū)是個天然的輿論監(jiān)督場,，消費者可以通過監(jiān)督，挑選值得信任的房產(chǎn)主播,，讓行業(yè)信息更透明,，也能獲得更多選擇和更好的服務(wù)。未來,，房產(chǎn)直播銷售模式會是一個非常好的模式,。”韓秀文認為。

參與連線直播的@瀚文只懂房 就是一個代表案例,。2020 年,，@瀚文只懂房就在快手做房產(chǎn)直播，從一名傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀成為哈爾濱的頭部房產(chǎn)主播,，并帶領(lǐng)著團隊里幾十位傳統(tǒng)經(jīng)紀人轉(zhuǎn)型,。他們每天在快手上介紹當?shù)胤慨a(chǎn)市場、購房政策變化,，以及科普購房知識等,。去年的快手96安家節(jié)，@瀚文只懂房 實現(xiàn)近20套房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)化,。

據(jù)@瀚文只懂房介紹,，他們有不少下線市場的消費者是先通過直播間了解哈爾濱市區(qū)的情況，以及對應區(qū)域的樓盤情況,，再到線下看房,，節(jié)省了時間和交通成本，開發(fā)商也會為他們提供固定的特價房源和優(yōu)惠,。

去年底，“爾濱“的火熱也帶火了哈爾濱當?shù)氐穆糜螛I(yè)和旅游相關(guān)的房產(chǎn)消費,，例如公寓,、民宿等，@瀚文只懂房 透露,，不少南方小土豆先在直播間看房,，再選擇到哈爾濱置業(yè),。

正因為有像@瀚文只懂房 等房產(chǎn)主播的興起，快手理想家也已經(jīng)成為了房產(chǎn)行業(yè)線上營銷重要平臺,?？焓职l(fā)布的財報顯示，截至2024年第一季度末,，快手理想家覆蓋全國超100個城市,，合作主播數(shù)量超5萬人。2024年第二季度,，快手理想家服務(wù)快手用戶購房需求量同比增長了9倍,。

王丹透露，目前快手平臺已經(jīng)有超過12萬的專業(yè)房產(chǎn)主播,，并且打造了夏日選房季,、96安家節(jié)等房產(chǎn)活動，以及星辰計劃等各類扶持計劃,，快手希望通過幫助主播成長,，進而滿足用戶更精準和差異化的購房需求，更便利地買到“理想家”,。

直播中,，王丹也同時提醒，“買房是一個重大決策,，消費者需要理性分析自己的需求和能承受的杠桿,，再做決策。”

責任編輯/劉秀